Medellín dibuja el mapa, pero el permiso lo firma el edificio

La señal

En la ruta territorial del ajuste del POT de Medellín, los vecinos dejaron de pedir que “paren los arriendos” y empezaron a pedir cartografía: que el plan diga, sector por sector, dónde la renta corta se permite, se restringe o se prohíbe (360 Radio, 8 de junio de 2026). Mientras la ciudad dibuja su mapa, la regla que puede decidir el asunto se está escribiendo en Bogotá. El 2 de diciembre de 2025 el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo publicó un proyecto de decreto que exige, para inscribir una vivienda turística en el Registro Nacional de Turismo, demostrar que la actividad está permitida tanto en el plan de ordenamiento como en el reglamento de propiedad horizontal — permiso que se acredita con el propio reglamento o con una certificación del administrador (El Tiempo; La República; comentarios cerrados el 16 de diciembre de 2025). En julio de 2026 el borrador sigue en disputa: Asohost y la Cámara Colombiana de Comercio Electrónico dicen que ninguna de sus recomendaciones entró (Occidente, 9 de julio de 2026).

El contexto

Medellín ya intentó controlar y descubrió que no tiene la llave. El registro es nacional: las sanciones las manejan el Ministerio y la Superintendencia de Industria y Comercio. La Secretaría de Turismo alcanzó a radicar unas 1.200 solicitudes de cancelación o suspensión ante autoridades nacionales sin recibir respuesta efectiva (El Colombiano, abril de 2025). Del lado municipal hace lo que puede: 135 inspecciones técnicas y 51 predios suspendidos hasta abril de 2026, concentrados en El Poblado, Laureles-Estadio y Belén (Habitante Siete, 24 de abril de 2026). Y las cifras del mercado no cuadran entre sí: cerca de 8.300 alojamientos inscritos en el RNT (El Colombiano, 2025) frente a estimaciones sectoriales que cuentan decenas de miles de anuncios activos en plataformas; en el país, el registro pasó de 70.149 inscritos a unos 104.000 establecimientos estimados en operación en octubre de 2025 (análisis sectorial, enero de 2026). El dato que importa para lo que viene: el 69% de las unidades de renta corta de Medellín son apartamentos en propiedad horizontal, y el inventario pasó de unas 5.000 camas en 2019 a más de 17.000 en 2025 (mismo análisis). Mientras tanto el techo legal del aumento del arriendo residencial en 2026 es 5,1% — el IPC, según la Ley 820 de 2003 — y el amoblado dobla el rango.

La lectura

El relato conocido — llegan los extranjeros, sube el arriendo — ya no explica lo que está pasando. El arriendo residencial está topado por ley; lo que no está topado es el cambio de mercado. Y la pelea por ese cambio se está mudando a dos instrumentos que nadie asocia con la gentrificación: un mapa y un reglamento. Si el decreto queda como está, el permiso para alquilar por días no lo dará la alcaldía ni la plataforma: lo dará el POT en el plano y la copropiedad en su reglamento, con las mayorías que exige una asamblea. Es una descentralización radical del control — y un cambio de quién vota. En un edificio, la asamblea la componen los propietarios. El inquilino, que es el que puede ser desplazado, no vota ahí. Medellín puede terminar con la herramienta más granular que ha tenido sobre la renta corta y con la parte más vulnerable fuera del salón donde se usa.

El patrón

Es el mismo movimiento de Atenas, por otra puerta. En julio de 2026 un tribunal ateniense ordenó a una empresa cesar la renta corta en un edificio invocando el reglamento de la copropiedad, que reservaba los apartamentos a uso “exclusivamente residencial” (fallo ΜΠΑ 2937/2026). Allá lo trajo un juez; aquí lo traería un decreto. En ambos casos el Estado regula el uso y no el activo: el precio del suelo queda intacto y la renta sigue buscando su siguiente forma. Cuando se cierra la puerta del registro, el mercado no baja: cambia de formato — estancia media de 30 días, corporativo, amoblado — y cambia de frontera. En el Valle de Aburrá esa frontera es de papel: lo que Medellín restringe, Envigado y Sabaneta no, y cada uno escribe su propio plan. La pregunta de los próximos doce meses no es si la renta corta se regula. Es quién se queda con la firma: la asamblea, el municipio o el municipio de al lado.